• Immoross
• septembre 13, 2025

Pourquoi 60 % des transactions immobilières en Algérie ne sont pas déclarées ?

Les rapports indiquent qu’environ 60 % des transactions de vente et d’achat de biens immobiliers en Algérie, notamment les appartements et les villas, se réalisent à l’écart des autorités et des agences immobilières. Ce phénomène, connu sous le nom de marché immobilier informel, constitue un défi majeur pour l’économie algérienne et soulève des questions sur ses causes. Dans cet article, nous examinons les principales raisons de ce phénomène en 2025.

Les principales raisons de la non-déclaration des transactions immobilières

1. Évasion fiscale

L’une des principales raisons de la non-déclaration des transactions immobilières est le désir d’échapper aux lourdes taxes imposées par l’État. Selon le système fiscal algérien, les transactions immobilières, telles que la vente de biens bâtis ou non bâtis, sont soumises à des taxes telles que l’impôt sur le revenu global (IRG) ou les droits immobiliers, qui peuvent atteindre 3 % pour les biens totalement bâtis et 7 % pour les biens secondaires vacants à usage résidentiel. Ces taxes, combinées aux frais d’enregistrement et de notarisation, incitent les parties à conclure des transactions de manière informelle, soit en déclarant des prix inférieurs à la valeur réelle du bien pour réduire les taxes dues, soit en effectuant les transactions en espèces sans les enregistrer officiellement auprès des autorités compétentes.

2. Blanchiment d’argent

Le marché immobilier informel est parfois utilisé comme un moyen de blanchir de l’argent, les biens étant achetés avec des fonds illicites ou non déclarés. Les propriétés sont privilégiées dans ce contexte car elles représentent des actifs de grande valeur qui peuvent être convertis en investissements « propres » sans nécessiter d’enregistrement officiel. Le manque de contrôle rigoureux sur ces transactions facilite la dissimulation de l’origine des fonds, contribuant ainsi à la persistance de ce phénomène.

3. Bureaucratie et complexité des procédures

Les démarches administratives complexes en Algérie, telles que la nécessité de faire authentifier les contrats par un notaire, de payer des frais et de fournir de multiples documents, poussent de nombreux individus à éviter l’enregistrement officiel. Par exemple, l’enregistrement d’un bien nécessite de déterminer sa valeur locative ou commerciale sur la base du référentiel des prix immobiliers établi par la Direction générale des impôts, ce qui demande du temps et des efforts. Cette complexité encourage les individus à conclure des transactions de manière informelle, en particulier dans les zones rurales ou entre parties qui se font confiance.

4. Manque de confiance dans le système juridique

Le manque de confiance dans le système juridique et les institutions publiques incite certains à préférer les transactions non déclarées. Certains craignent les conséquences juridiques ou financières découlant de l’enregistrement des transactions, surtout si les parties possèdent des propriétés sans titres de propriété clairs. Historiquement, l’Algérie a hérité de problèmes immobiliers complexes de la période coloniale, notamment des terrains sans titres de propriété, ce qui rend le processus d’enregistrement difficile et risqué.

5. Habitudes et traditions sociales

Dans certaines régions, notamment rurales, les transactions immobilières sont conclues sur la base de la confiance mutuelle entre les parties, sans nécessiter d’authentification officielle. Ces pratiques sont ancrées dans les traditions sociales, où l’on s’appuie sur des contrats oraux ou des accords non écrits, surtout dans les cas de ventes entre proches ou amis. Par exemple, certaines transactions de prêt entre membres de la famille au premier degré sont exonérées de taxes, ce qui encourage leur réalisation sans enregistrement.

6. Manque de sensibilisation juridique

De nombreux individus en Algérie manquent de connaissances suffisantes sur les législations immobilières et fiscales. Bien que le référentiel des prix immobiliers et des outils de simulation pour calculer les taxes soient disponibles sur le site de la Direction générale des impôts, beaucoup ne savent pas comment y accéder ou les utiliser. Ce manque de sensibilisation conduit à privilégier les transactions non déclarées comme une solution plus simple et rapide.

Conséquences sur l’économie algérienne

Les transactions immobilières non déclarées ont plusieurs impacts négatifs, notamment :

• Perte de revenus fiscaux : L’évasion fiscale réduit les recettes de l’État, ce qui aggrave le déficit budgétaire, qui a atteint 22 % du PIB dans le projet de loi de finances 2025.
• Distorsions du marché immobilier : L’absence de transparence dans les prix entraîne des fluctuations malsaines sur le marché immobilier, rendant difficile pour les investisseurs et les acheteurs de prendre des décisions éclairées.
• Augmentation des litiges juridiques : L’absence d’enregistrement officiel entraîne des conflits sur la propriété, notamment en raison de l’existence de terrains sans titres de propriété clairs.

Solutions proposées

Pour réduire le phénomène des transactions immobilières non déclarées, l’Algérie pourrait prendre les mesures suivantes :

1. Simplification des démarches administratives : Réduire les complexités bureaucratiques et faciliter le processus d’enregistrement des propriétés.
2. Réduction des taxes : Réexaminer les taux d’imposition sur les biens immobiliers pour rendre l’enregistrement officiel plus attractif.
3. Renforcement des contrôles : Accroître la surveillance du marché immobilier pour limiter le blanchiment d’argent et l’évasion fiscale.
4. Sensibilisation juridique : Lancer des campagnes de sensibilisation sur l’importance de l’enregistrement des transactions et du respect des législations.
5. Mise à jour du cadastre : Finaliser le recensement des terres publiques et établir un registre immobilier complet pour faciliter le suivi des propriétés.

Le phénomène des transactions immobilières non déclarées en Algérie, qui représente environ 60 % des transactions totales, découle d’un mélange de facteurs économiques, sociaux et administratifs. Bien que ces pratiques puissent offrir des solutions à court terme pour les individus, elles entraînent des défis majeurs à l’échelle nationale. En simplifiant les démarches, en réduisant les taxes et en renforçant la transparence, l’Algérie peut atténuer ce phénomène et promouvoir la stabilité du marché immobilier, contribuant ainsi à une économie plus durable.