• Immoross
• septembre 13, 2025

Indices des prix des loyers et des logements en Algérie

Réalité du marché, défis de l’absence, et perspectives de création

L’importance des indices immobiliers dans l’économie moderne

Dans le monde de l’économie capitaliste, les indices économiques constituent des outils essentiels pour mesurer la santé économique et prendre des décisions stratégiques. Parmi ces indices, l’« indice des prix des loyers » (Rent Price Index – RPI) et l’« indice des prix des logements » (House Price Index – HPI) se distinguent comme des éléments cruciaux pour comprendre les dynamiques du marché immobilier. Le premier mesure les variations des prix des loyers résidentiels et commerciaux au fil du temps, tandis que le second se concentre sur l’évolution des prix de vente des biens immobiliers résidentiels. Ces deux indices ne sont pas de simples chiffres statistiques ; ils contribuent à définir les politiques du logement, à surveiller l’inflation et à orienter les investissements. Dans des pays comme les États-Unis ou les pays de l’Union européenne, ces indices sont mis à jour mensuellement ou trimestriellement par des organismes officiels tels que le Bureau of Labor Statistiques ou Eurostat, renforçant ainsi la transparence et protégeant les consommateurs.

En Algérie, en revanche, ces deux indices sont absents de l’arène officielle, malgré l’importance du secteur immobilier qui représente environ 7-10 % du PIB et fournit des opportunités d’emploi à des milliers de personnes. Le marché algérien souffre d’un manque de régulation, rendant les prix des loyers et des logements vulnérables à des fluctuations non maîtrisées. Dans cet article, nous nous concentrerons sur la situation actuelle de ces indices en Algérie, les raisons de leur absence, les mécanismes potentiels pour leur création, et les dommages résultant de leur inexistence, en nous appuyant sur des données récentes jusqu’en septembre 2025.

La situation actuelle
Absence des indices officiels et alternatives insuffisantes

En Algérie, il n’existe pas d’indice officiel indépendant mesurant les variations des prix des loyers ou des logements de manière périodique et exhaustive. Au lieu de cela, les autorités s’appuient sur des données partielles et des références fiscales. Par exemple, la Direction générale des impôts (DGI) publie tous les deux ans les « tableaux de référence des prix immobiliers », le dernier couvrant la période 2025-2026, qui définit des fourchettes de prix de vente et de location à des fins d’évaluation fiscale. Ces tableaux couvrent plus de 1 500 communes. Cependant, ces références ne constituent pas un indice temporel ; il s’agit simplement de valeurs de référence fixes pour une durée de deux ans, qui ne reflètent pas avec précision les changements mensuels ou annuels. Le secteur du logement est intégré à l’« indice des prix à la consommation » (IPC) publié par l’Office national des statistiques (ONS), où les « loyers réels du logement » représentent environ 15-20 % du panier de consommation. Au premier trimestre 2025, l’IPC a enregistré une légère hausse de 4,5 % dans la catégorie logement, due à l’augmentation des prix des loyers dans les grandes villes comme Alger et Oran. Quant aux prix des logements, les rapports de la Caisse nationale du logement (CNL) indiquent une baisse de 1,8 % au premier trimestre 2025, avec une diminution de 20 % des transactions de vente en raison de l’augmentation de l’offre gouvernementale (plus de 1,2 million de nouveaux logements dans le programme « AADL 3 »). Le prix moyen au mètre carré au niveau national est d’environ 86 000 à 120 000 dinars, avec une hausse dans le Nord (jusqu’à 300 000 dinars à Alger) et une baisse dans le Sud. Des sources internationales comme Global Property Guide estiment le rendement locatif à 4-6 % en 2025, mais ces données sont non officielles et basées sur des sondages limités.

Raisons de l’absence des indices
Défis structurels et réglementaires

L’absence d’un indice des prix des loyers et des logements en Algérie n’est pas une coïncidence, mais le résultat de plusieurs facteurs interconnectés. Premièrement, le marché immobilier manque de transparence et de régulation adéquates. Comme le soulignent des experts économistes, il n’existe pas de mécanismes de contrôle réels ni de lois dissuasives pour surveiller les changements, permettant ainsi des fluctuations aléatoires motivées par la demande dans les grandes villes. Le marché compte 8,5 millions d’unités résidentielles, dont 50 % sont gouvernementales, et 2,5 millions en location privée, mais 70 % des transactions ne sont pas enregistrées officiellement en raison de l’économie informelle.

Deuxièmement, un manque de capacités statistiques. L’Office national des statistiques (ONS) se concentre sur les statistiques générales, mais il manque d’une base de données centralisée pour les transactions immobilières. Tous les contrats de cession ou de location ne sont pas enregistrés numériquement, ce qui entrave la collecte de données précises. De plus, la focalisation gouvernementale sur les programmes de logement subventionnés (comme le logement social locatif) réduit le besoin de surveiller le marché privé, qui ne représente que 40 % des locations.

Troisièmement, les facteurs économiques et politiques. L’Algérie souffre d’un déficit résidentiel aigu (besoin d’un million de nouvelles unités par an), mais la dépendance au soutien gouvernemental retarde le développement d’outils de mesure du marché. De plus, la pandémie et la crise économique de 2020-2023 ont entraîné un recul des investissements, réduisant la pression pour créer de tels indices. Selon des rapports, le marché est considéré comme « immature » par rapport aux pays du Golfe ou à l’Europe, où l’économie informelle couvre 30-40 % des transactions.

Comment créer les indices
Étapes pratiques et recommandations

Il est possible de créer un indice des prix des loyers et des logements en Algérie via un plan structuré reposant sur la coopération entre les entités gouvernementales et privées. Premièrement, il faut établir une base de données centralisée pour les transactions immobilières, liée à une plateforme électronique et aux directions fiscales. Les données peuvent être collectées à partir de :

• La numérisation des contrats de location : Enregistrement électronique obligatoire pour toutes les transactions, comme dans le modèle saoudien ou émirati.
• Les agences immobilières : Réglementation des agences conformément à une nouvelle loi qui exclut la concurrence déloyale et incite à la fourniture de données mensuelles, avec des amendes pour non-conformité.
• Les enquêtes de terrain : L’ONS effectue des sondages périodiques dans 50 % des communes, en utilisant des méthodes statistiques comme la « tarification hédonique » (Hedonic Pricing), qui isole des facteurs tels que l’emplacement et la surface pour mesurer les changements purs.

Deuxièmement, définir la méthodologie : Pour l’indice des loyers, on peut utiliser la « méthode des ventes répétées » (Repeat Sales Method) pour comparer les contrats précédents et actuels. Quant aux prix des logements, elle repose sur la moyenne des prix des transactions enregistrées, ajustée pour l’inflation. Les indices seraient mis à jour mensuellement, avec une base 2020=100, et publiés via le site de l’ONS ou de la Banque centrale.

Troisièmement, le soutien institutionnel : Coopération entre le ministère du Logement, l’ONS, la CNL et la DGI, avec un financement de la Banque mondiale ou de l’Union européenne. À court terme, il est possible d’élargir les tableaux de la DGI pour en faire un indice annuel. Cette création nécessiterait la formation de 500 à 1 000 statisticiens et un coût initial estimé à 500 millions de dinars, mais elle générerait des milliards en recettes fiscales et investissements.

Dommages de l’absence des indices
Impacts économiques et sociaux

L’absence de ces deux indices cause des dommages multidimensionnels. Économiquement, elle entrave la surveillance de l’inflation dans le secteur du logement, qui représente 20 % de l’IPC. En 2025, la hausse non maîtrisée des prix des loyers (de 7 % au second semestre 2024) a exercé des pressions financières sur 2,5 millions de familles, réduisant la consommation dans d’autres secteurs et ralentissant la croissance économique de 0,5-1 %. Elle complique également l’évaluation du marché pour les investisseurs étrangers, limitant les investissements directs étrangers dans l’immobilier.

Socialement, elle accentue les inégalités : À Alger, un loyer pour un appartement peut atteindre 50 000 dinars, dépassant le revenu moyen (40 000 dinars mensuels), poussant les jeunes familles vers la pauvreté ou l’émigration. Cela augmente les conflits entre propriétaires et locataires, avec des cas de fraude dans les locations atteignant 20 % des transactions en raison du manque de transparence. De plus, elle entrave les politiques du logement ; sans données précises, les programmes gouvernementaux échouent à cibler les zones les plus nécessiteuses, aggravant le déficit résidentiel (besoin de 1,5 million d’unités d’ici 2030).

Par ailleurs, elle impacte les impôts : L’évaluation imprécise des prix réduit les recettes fiscales de 15-20 %, car les prix déclarés sont sous-estimés pour éviter les taxes. En fin de compte, cette absence renforce l’économie informelle, menaçant la stabilité financière.

Vers un marché immobilier plus transparent

L’absence d’un indice des prix des loyers et des logements en Algérie reflète des défis structurels dans un marché souffrant d’une croissance démographique rapide (44 millions d’habitants, 60 % de moins de 30 ans) et d’une dépendance au soutien gouvernemental. Cependant, avec une volonté politique ferme, il est possible de créer ces indices pour renforcer la transparence et soutenir le développement durable.